O mercado de lajes corporativas em São Paulo tem dado sinais de recuperação. No primeiro trimestre de 2025, a capital paulista registrou  19,51% de vacância, pela primeira vez abaixo de 20% desde a pandemia.

De acordo com novo relatório do Itaú BBA, fundos imobiliários de lajes corporativas continuam descontados e como teses de ganho de capital. No entanto, exceto aqueles que possuem exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo ainda pode não ser “tão animador”.

O segundo semestre de 2024 foi desafiador para o setor de FIIs como um todo. Mas o segmento de lajes corporativas se destacou negativamente, terminando o ano com retração de 12%. Apesar de enxergarem uma recuperação, os analistas do Itaú BBA veem os patamares de alavancagem altos e os portfólios carentes de imóveis de qualidade e bem localizados — o que pesa sobre os FIIs.

Os seis FIIs recomendados pelo Itaú BBA

KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária)

Objetivo: Gerar renda mensal através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos.
Portfólio: Composto por 21 propriedades, sendo 13 edifícios comerciais e 8 centros logísticos. As receitas são predominantemente de São Paulo (69%), seguido por Rio de Janeiro (16%) e Minas Gerais (15%). O fundo possui 46% de contratos atípicos, uma vacância física de 4,56%.
Pontos Positivos: O fundo é bem diversificado, com liquidez relevante e a possibilidade de aumento de proventos. A carteira de ativos inclui bons ativos logísticos e a gestão é bem capacitada, o que contribui para um risco de crédito pulverizado.
Pontos Negativos: A dificuldade está na localização de alguns ativos, especialmente no Rio de Janeiro, que tem enfrentado desafios devido à perda de atratividade de algumas regiões.
Últimas Atualizações: Em outubro de 2023, o fundo iniciou a obra do Edifício Biosquare São Paulo. Em julho de 2024, captou R$ 646 milhões com a 8ª emissão de cotas e adquiriu parte da Torre Crystal no Rochaverá Corporate Towers.

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KORE11 (Kinea Oportunidades Real Estate)

Objetivo: Gerar renda mensal de aluguel por meio da locação de edifícios corporativos.
Portfólio: O portfólio é composto por quatro ativos distribuídos em São Paulo e Rio de Janeiro, com 62% da receita vinda do Rio. A vacância física é de 9,64%
Pontos Positivos: O fundo tem um ativo de classe AAA no Rio de Janeiro (CEB Botafogo), com localização privilegiada e taxa de vacância abaixo das regiões onde os imóveis estão localizados.
Pontos Negativos: A exposição ao Rio de Janeiro continua sendo um desafio, já que o mercado fluminense ainda apresenta dificuldades. Em São Paulo, o fundo possui ativos em regiões com vacância elevada. Além disso, o fundo possui um risco relevante de queda nos rendimentos após o término da renda mínima garantida, em janeiro de 2026.
Últimas Atualizações: O fundo renunciou temporariamente parte da taxa de istração até dezembro de 2025. Em abril de 2025, o fundo concluiu a locação de meio andar no Edifício Morumbi Office Tower.

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PVBI11 (VBI Prime Properties)

Objetivo: Obter renda e ganho de capital investindo em imóveis do segmento corporativo ou comercial.
Portfólio: Composto por sete imóveis prontos em São Paulo, todos em regiões , sendo 80% da receita proveniente de ativos triple A. A vacância física é de 13,4%, concentrada em quatro ativos, com vacância potencial de 23% em setembro de 2025. 
Pontos Positivos: O fundo conta com imóveis de alta qualidade técnica e boa localização, além de uma gestão bastante ativa. A receita é bem diversificada, e o fundo também é rotulado como ESG.
Pontos Negativos: O principal desafio de curto prazo é a vacância, com a necessidade de acompanhar de perto a gestão para locar as áreas vagas.
Últimas Atualizações: Em fevereiro de 2025, o fundo vendeu 756,32 metros quadrados do ativo Vila Olímpia Corporate, 30% acima do valor patrimonial. Em maio de 2025, o China Construction Bank rescindiu o contrato de locação de três andares no Edifício FL 4440.

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TEPP11 (Tellus Properties)

Objetivo: Adquirir imóveis bem localizados com potencial de transformação e melhorias.
Portfólio: Composto por cinco imóveis em São Paulo, sendo quatro de classe B e um de classe A, todos bem localizados. A vacância física está zerada há 21 meses consecutivos, com o Grupo Pão de Açúcar como o locatário mais representativo (25% da receita).
Pontos Positivos: A gestão tem apresentado bons resultados, especialmente pela manutenção da vacância em 0%. Além disso, o foco na revitalização dos ativos tem contribuído para aumentar a atratividade dos imóveis e, consequentemente, os aluguéis.
Pontos Negativos: O portfólio possui lajes de qualidade inferior, com uma concentração de 25% da receita em um único locatário (GPA). O fundo é um dos mais alavancados e tem obrigações financeiras significativas.
Últimas Atualizações: Em dezembro de 2024, o fundo emitiu um CRI para cumprir o pagamento da 2ª parcela da aquisição do Ed. GPA. A projeção de distribuição de proventos para o 2º semestre de 2025 é entre R$ 0,72 e R$ 0,75 por cota.

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TOPP11 (FII RBR Top Offices)

Objetivo: Focado exclusivamente em lajes corporativas em regiões prime de São Paulo.
Portfólio: Composto por dois empreendimentos em regiões prime de São Paulo, com vacância física de 8,6% e aluguel médio de R$ 314,10 por metro quadrado.
Pontos Positivos: O portfólio é bem posicionado, com ativos atualizados e modernizados, e tem apresentado aumento no preço do aluguel. A diversidade de locatários com baixo risco de crédito e vacância historicamente baixa são pontos fortes.
Pontos Negativos: A liquidez diária do fundo é menor. O fundo pode distribuir dividendos superiores à rentabilidade da transação até a quitação dos ativos, o que pode reduzir depois. O fundo também é um dos mais alavancados e pode contrair dívidas para honrar pagamentos futuros.
Últimas Atualizações: Em outubro de 2024, o fundo adquiriu os edifícios Metropolitan e Platinum. Em janeiro de 2025, substituiu um espaço devolvido no Edifício Platinum por uma nova locação com um novo patamar de preço.

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RBRP11 (RBR Properties)

Objetivo: Gerar renda recorrente de aluguel através da locação de um portfólio diversificado de ativos imobiliários.
Portfólio: Composto por lajes corporativas, galpões logísticos e cotas de outros FIIs, sendo que as lajes corporativas e os galpões logísticos representam a estratégia "core" do fundo, com aproximadamente 84% dos investimentos totais. A vacância física atual é de 4%, sendo o ativo River One, localizado na Marginal Pinheiros, o único com espaço vago, após o término da renda mínima garantida até outubro de 2022. 
Pontos Positivos: A gestão do fundo é dinâmica, com a equipe possuindo grande experiência de mercado. O portfólio diversificado oferece a possibilidade de capturar ganho de capital com a venda de ativos maduros, além de uma gestão flexível que compra e vende ativos conforme as condições de mercado.
Pontos Negativos: Alguns ativos no portfólio podem ser considerados menos atrativos, tanto em termos de localização quanto de qualidade técnica. A locação de espaços vagos, especialmente no Edifício River One, tem demorado, e o término da renda mínima garantida impactou a vacância física e a receita mensal recorrente do fundo.
Últimas Atualizações: Em fevereiro de 2025, o fundo recebeu um aviso de não renovação de locação da CVM para o Edifício Delta Plaza, com um impacto potencial de R$ 0,01/cota na renda recorrente, caso o inquilino não seja reposto até dezembro de 2025. Em abril de 2025, o fundo recebeu pagamentos da locatária Experience referentes a aluguéis e encargos de fevereiro e março de 2025, após a rescisão antecipada de contrato, e segue em tratativas para minimizar os impactos financeiros.
Riscos: O fundo está exposto ao risco de mercado devido às flutuações de preços na Bolsa. O risco de vacância é um dos principais pontos de atenção, com a vacância no Edifício River One podendo aumentar de 18% para 24% com a saída da locatária Experience House. Também há risco de crédito, apesar da carteira diversificada, visto que alguns setores da economia podem enfrentar períodos complicados. Além disso, o risco de liquidez, embora considerado interessante, exige cautela em grandes movimentações de compra e venda, para evitar impactos nas cotações.